中海三生 被拋棄了的“地產理想”

40歲這一年,中海地產宣布要更名。

10月23日,中海地產集團有限公司發布公告稱,因公司發展需要,公司名稱由“中海地產集團有限公司”變更為“中海企業發展集團有限公司”。

對于更名的原因,中海在公告中并沒有提及。不過有不少分析人士認為,這和中海這兩年調整策略,從之前單純的住宅開發商變身為國際化不動產開發運營集團,并低調進入教育、長租公寓、養老、物流等創新產業的舉動頗為吻合。

從1979年,在香港成立做代建“賺外匯”,到1985年在香港開售第一個自建的住宅項目,中海進入了越來越多的領域,“住宅地產的理想”已漸漸遠去。

中海三生:商業、創新、多元化

和更名公告同一日發布的,還有中海前三季度的財務數據。

截至2019年9月30日止九個月,中海的經營業務收入為港幣1219.5億元,同比上升9.9%,經營溢利為港幣440.3億元。

按中海于2019年8月22日已公布的未經審核中期業績計算,即于第三季度的經營業務收入為港幣285.7億元,經營溢利為港幣74.2億元。

此外,中海連同合營公司及聯營公司2019年前九個月累計完成合約物業銷售總額達港幣2902.2億元,同比上升28.2%。

看起來,中海的銷售增速很不錯,而其經營業務的收入水平更在業內名列前茅。這其中,商業部分的貢獻越來越大。

三季報中并沒有詳細列出中海營業收入的構成,但在今年的中報里已經清楚寫明,2019年上半年,中海的收入為933.8億港元,同比上升5.4%。其中,物業發展收入908.2億港元,同比增長5.2%;投資物業租金收入21.2億港元,同比上升20.5%,其中酒店和其他商業物業的收入2.3億港元。

在中海的投資物業中,寫字樓的比重尤其大。按照2018年年報的數據顯示,中海是全國最大的單一業權寫字樓發展與運營商,截至目前持有并已投入運營的寫字樓42棟。另外,還有集中商業13家、星級酒店12家,長租公寓1個,總計運營面積409萬平方米。

另外,中海的商業地產還有在建和待建總面積547萬平方米,其中30個項目已在建,約187萬平方米;另有40個項目待建,約360萬平方米。

難怪有人玩笑稱,一個不小心,中海的商業地產版圖居然到了全國第二,僅次于華潤置地。

雖然目前和住宅銷售的收入相比,中海的商業收入還只是很小的一部分,但中海地產主席顏建國也曾公開表示,要提升公司的地產業務市場份額和行業地位,但僅僅依靠傳統住宅開發難以實現長期持續發展,必須提升商業地產開發與運營能力,嘗試新的商業業態。

新的商業業態不僅僅包括寫字樓、零售商業,還包括如養老、物流等創新業務。

在今年3月舉行的業績會上,顏建國曾坦言,中海地產的發展布局今天的主業是住宅開發,因為其周轉快、利潤高;明天的業務是商業資產管理,是未來可持續發展的生力軍,也是房地產下半場持續增長的動力;后天的業務是中海的創新業務,聚焦教育、養老、物流、文化等產業。

換而言之,從長遠來看,此前在很長一段時間被外界詬病不積極多元化的中海地產已經十分明確,未來商業地產和創新業務將會是增長的重點。

而此次更名,或許也可以看成中海地產發展史上的一個重要節點,從單純的住宅開發商進入多元發展運營商的角色。

昨天、今天和明天

從1979年到2019年,不惑之年的中海地產正式踏上發展過程中的第三個階段。

中海地產如今的規模,以及在中國房地產行業的地位及影響力,或許是1979年,那28個被中海母公司中國建筑外派到香港學習的年輕人所沒有想到的。

上個世紀70年代中后期,香港的房地產業迅速發展,不少成立不久的開發商抓住了70年代香港證券市場的牛市迅速上市,為后來的強大奠定了基礎。比如1972年上市的長實、新鴻基和稍晚幾年上市的新世界中國等等。

資本的力量助推這些企業的發展,同時也帶來香港房地產市場一段空前的繁榮期。中國建筑也看到這一景象,決心在香港的房地產市場也找個賺錢的機會,開發商當時是做不了,但給香港開發商打打工,做做工程代建還是可以的。于是,中建28個人組成的外派小組,帶著100萬港元,在1979年落地香港。

而中海就是中建落地之后在香港成立的公司,據說,命名為中國海外集團的含義就是定義此公司的任務是出國做工程承包代建,而中建任命的孫文杰也成為中海集團的主要領導。

做了幾年代建之后,中海也漸漸學到了香港開發商的模式,加上80年代初香港高速發展的房地產市場喧囂而熱鬧,猶豫糾結了許久的中海終于下定決心,進軍房地產開發業務。

1985年,中海第一個自主拿地,自主開發的項目就是位于香港大埔墟慈安路上的海寶花園。據說,當時有一句話形容這個項目的熱銷,“買樓不知樓面價,只因市民信任它”。

后來有統計,1986年9月-1991年9月5年時間,中海總計投資36項房地產項目,總投資額91.1億港元。

香港房地產熱鬧非凡的同時,1988年1月15日,第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開,內地房改也拉開了序幕。從中國內地走出去又經歷了香港市場鍛煉的中海也看到了內地的房地產機遇。

1988年,孫文杰在中國海外集團旗下成立了中海地產,從此中海地產成為其在內地最重要的地產平臺。

同年8月,深圳第一塊以美元作價的拍賣地塊成功拍出,中標者就是中海地產。1990年,中海在內地第一個住宅項目海富花園開售,并將香港的樓花制度、樣板房模式等等帶到國內。

再后來,中海在內地一路北上,四處擴張,不但在全國多個城市擴張,還為內地的房地產行業培養了一批又一批的專業人才,在很長一段時間內,中海的中高層,是不少地產同行的“挖角”對象。

不過,不管是在香港還是內地,中海的發展模式一直頗為“專情”,將大部分注意力都集中在了住宅業務上,即便在2008年金融危機后,不少開發商都紛紛大量涉足商業地產,中海也絕口不提轉型。

直到顏建國成為中海地產的第四位掌門人,變化產生了。

中海掌門人 傳承的改變

在中海地產的四十年發展史上,正好經歷了四位掌門人。

第一位就是創立中海地產的孫文杰。和其他民營房企的負責人不同的是,從很大意義上講,孫文杰除了是國企負責人這個身份之外,還是中國政府的“隱形”官員,他們大多從國企基層做起,由國資委、中組部等部門的一紙文書將其推向企業的最高職務,他們需要遵從國家的意志并與之配合,同時他們也代表了中國參與激烈的全球化商業競爭。

后來的孔慶平、郝建民亦差不多如此。

2004年,孫文杰認為,中海地產的品牌、人才和經營能力已經成熟,可以進入高速發展時期。孫文杰將中海地產總經理的位置交給了孔慶平,對具體經營基本放手。

孔慶平是現在大部分地產界人士最熟悉的中海掌門人。他于1982年加入中建總公司,1987年派駐位于香港的中國海外集團,2002年升任中海副董事長、總經理,2005年3月任中海董事局主席,正式執掌這家大型房地產公司。

直到2013年離任,孔慶平就在中海這家地產龍頭工作了26年。

孔慶平的繼任者郝建民,于1987年加入中國建筑工程總公司,2005年9月任中海執行董事,2006年11月獲委任為中海副主席,并于2007年6月獲委任為中海行政總裁。但2016年,因“工作調整”,郝建民離任中海主席一職,隨后低調離開整個中建系,現在于一民營企業任職。

對于上述三人的職業生涯,可以發現他們的職業軌跡如出一轍,起步于中建,被委派至中海后就一直擔任管理者,直至退休或不得不離開為止。

因此,雖然三個人的性格有所不同,但在中海領導人的崗位上,三個人的工作思維、對企業的發展邏輯都頗為一致,三位領導人前后交接,中海的定位和發展模式都波瀾不驚,平穩不變。

直到第四位掌門人顏建國的上位,變化終于出現。

和上述三位一樣,畢業之后的顏建國職業生涯也起步于中建,后也同樣在中海各區域公司任管理職。

但和前三位不同的是,2014年,顏建國從中海離職,并迅速入職了另一家知名房企龍湖地產,并委任為執行董事,直至2016年郝建民離開中海,顏建國突然回歸,成為中海這家地產巨無霸的新接班人。

事實上,在顏建國回歸中海的時候,已經有不少業內人士希望其能為一直穩重的中海帶來一些新氣象。畢竟,此前顏建國工作了兩年的龍湖地產除了在住宅方面頗受人稱道之外,商業地產以及創新業務如長租公寓也做的有聲有色。

回歸中海的顏建國打破了此前住宅開發商的定位,從2017年開始,中海通過不少渠道向外宣布,其新的定位是卓越的國際化不動產開發運營集團,并已經形成住宅開發、城市運營、創意設計及現代服務三大產業群。

事實上,中海這幾年已經拓展了不少新業務。2018年中海有13個項目投入運營,運營面積35萬平方米,包括了K12學校,幼兒園、課外學堂、戶外營地、養老公寓、物流產業園。

此外,中海還和中國建筑專門成立的新型城鎮化投資公司中建方程合作,參與特色小鎮的建設;在海南萬寧神州半島、江西九江廬山西海、安徽黃山等知名風景名勝區布局及發展旅游休閑度假產業;涉足大規模的城市更新(舊改)及區域綜合開發項目;與京東簽訂戰略合作協議,在全國主流城市打造百家無人超市店,實現中海旗下商業地產全業態覆蓋;與母公司旗下其他企業聯手,中標雄安市民服務中心公建項目。

如此看來,在住宅之外,中海已經涉足了不少領域,但秉承至香港開發商的低調作風讓其并沒有過多的對外宣傳。不過,隨著商業地產、創新業務的規模發展,中海地產要換一個有更廣闊內涵的名字,才更符合其國際化不動產開發運營集團的新定位。

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